作为一名物业人，你是否遇到过业主以没签合同、房屋空置、物业未履职等缘由，而拒绝缴纳物业费的情况？面对此，物业人该如何“见招拆招”？
10月25日，由绿城科技、慧享科技打造的年度精品直播课程——智慧物业系列第三讲“物业催费之方法篇”精彩开讲。本期课程联动物业法律专业服务机构法眼云律集团，特邀金牌讲师、杭州市住保房管局及多区县住建局特聘讲师黄伟珍律师，从物业相关法律法规、常见问题分析及应对话术、与业主有效沟通等内容入手，分享了合法合规进行物业费催缴的实用方法论。本次直播吸引了近3000+人次观看，收获近2w+点赞。
“有理有据
见招拆招
业主不缴物业费，是让许多物业人都头痛不已的大难题。这其中不缴纳的理由，往往是“多种多样”的。
分享中，黄伟珍律师首先详细阐述了业主、物业服务等基本概念的法律定义。她特别指出，民法典明确规定，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；若业主逾期不支付，物业可进行催告，甚至提起诉讼或申请仲裁，但通过停电、停水等“暴力手段”，是不妥当且不受法律保护的。
那么，物业如何才能有理有据地化解欠费难题？
随后，黄伟珍律师围绕业主主张没签合同、服务不到位、允诺的服务没做到、房屋空置、拆违不力、车辆被盗等常见理由，对问题逐一剖析，并分享了在沟通中的应对话术。
比如业主因车辆被盗、车胎被扎等问题，认为是物业履职不到位而拒缴物业费，那么，物业人员可向业主讲明：其一，物业的义务，车辆被盗属于“车辆保管”范畴，而根据规定，物业费不包含车辆保管费；其二，证明履职到位，举证物业已履行了安装监控、巡逻等安保义务；其三，为业主指明维权方向，建议报警，并协助侦查。
“有效沟通
调解优先
在分享中，黄伟珍律师还讲述了开展物业费用清收第三方介入的具体流程。但她也提到，在很多情况下，诉讼并不能真正化解物业与业主间的矛盾。
所以，催收及法律服务仍要遵循“调解优先”的原则。
这其中沟通尤为重要。她提到，在物业人员与业主沟通的过程中，除了要去除抵触、恐惧等消极状态，在有理有据的同时，还要把握业主心理，进行理性说服，这一点很重要。
比如由于大部分业主是上班族，平时没时间去缴费，所以可以选择在周五对业主给予适当提醒，安排周末进行缴费，把握“周五的黄金催收期”。分享中，黄律师还针对业主“过两天再说”等消极反应，给出了极富经验、有理有情的应答技巧。
在上一期直播课“策略篇”的分享中，提到欠费问题的本质是物业服务与管理品质的问题。在催收的沟通过程中，往往也会暴露出很多物业问题，有心的从业者会把这些问题一一记下，毕竟只有不断提升服务，才能避免陷入“欠费”恶性循环的怪圈，实现收缴率和满意度的双双提升。
下期，物业催费系列课程将迎来最后一个章节——案例篇。欢迎锁定，下期不见不散！